Tjänstefieringen revolutionerar fastighetsbranschen

Delade kontorsytor, eller coworking, har snabbt blivit den hetaste trenden inom fastighetsvärlden. Akademiska Hus är ett av många fastighetsbolag som satsar på coworking. Vi hörde av oss till projektets strategiska IT-utvecklare för att ta reda på vad som håller på att hända med fastighetsbranschen.

Fastighetsbranschen står inför ett enormt skifte. Allt som vi i dag känner till om design, konstruktion, uthyrning och prissättning kommer att förändras under de kommande tio åren. Dessa förändringar drivs fram, oavsett vi vill det eller ej, av teknologi.

Detta erfar Akademiska Hus, som är ett av landets största fastighetsbolag. Tillsammans med universitet och högskolor vill de stärka Sverige som kunskapsnation. Deras hus finns på orter över hela landet – från Luleå i norr till Malmö i söder. I byggnaderna studerar, forskar och arbetar runt 300 000 personer varje dag.

Akademiska Hus affärsidé är att i samverkan med sina kunder utveckla, bygga och förvalta kunskapsmiljöer som stärker lärosätenas attraktionskraft och bidrar till en hållbar samhällsutveckling.

Bättre kontroll över ytorna

– De är en av landets största aktörer med en marknadsandel på 60 procent när det kommer till läromiljöer. Men ser de inte över sin affär kommer de bli omsprungna, säger Johan Carlsson, Service Designer på IT-bolaget Evry.

Johan har under en längre period arbetat tätt ihop med Akademiska Hus med syfte att utveckla deras campusmiljöer så att lokalerna utnyttjas mer effektivt.

– Exempelvis säger många hyresgäster att de är trångbodda. Men när vi analyserar beläggningen ser vi att det finns väldigt mycket lediga ytor. Med hjälp av ny teknik lär vi oss nu mer om hur studenter och företag utnyttjar ytorna. Förhoppningen är att vi får bättre kontroll över byggnaderna, säger Johan.

Ett automatiserat samhälle

Akademiska Hus är inte ensamma om att satsa på effektivisering. Med hjälp av artificiell intelligens (AI) kommer allt mer i samhället automatiseras, det inkluderar vårt sätt att arbeta. Strukturerat, repetitivt och förutsägbart arbete kommer automatiseras i allt större utsträckning. Precis som att diskmaskinen och tvättmaskinen tar hand om både disk och tvätt kommer AI hjälpa oss med våra strukturerade sysslor på arbetsplatsen i framtiden. På så vis kommer våra arbetsplatser att förvandlas från platser med uppradade skrivbord där alla arbetar med sin förutbestämda uppgift. Kontorsmiljöer som är strukturerade som i dag kommer därför snart att vara föråldrade.

Det framtidssäkrade kontoret måste vara designat för framtidens sätt att arbeta på.

Aktivitetsbaserade ytor

Experterna tror att framtidens kontor kommer utgöras av ytor som stödjer våra mänskliga färdigheter. Vi kommer se platser som är utformade för att effektivisera det vi gör. Självklart kommer det behövas olika typer av miljöer beroende på vilket jobb som ska utföras på ytan. Det måste finnas utrymmen för tyst arbete, samarbete, läsning, tänkande, vila, evenemang och lärande. Kanske till och med specialutrustade utrymmen för marknadsföring, exempelvis som podcastrum eller studios för video eller musik. Dessa miljöer har funnits länge och kallas för aktivitetsbaserade ytor.

I Australien räknar man med att 40 procent av alla som arbetar på kontor kommer arbeta i en aktivitetsbaserad miljö eller från hemmet redan 2020.

Dessutom befinner vi oss i en frilansekonomi. Många jobbar som konsulter på kortare uppdrag. Dessa konsulter vill hitta ett sammanhang där de kan träffa andra. I stället för ett eget kontor letar de efter lösningar med delade kontorsytor.

Från produkt till service

Nu pågår en kapprustning på marknaden. Coworking-utrymmen och kontorshotell tar över allt större ytor i Stockholm. I innerstaden dyker ständigt nya aktörer upp och de befintliga bolagen hungrar efter större ytor.

Trenden kan tänkas höra ihop med den teknikrevolution som vi är mitt uppe i nu. Det handlar om att gå från produkt till service. Vi vill inte äga saker i samma utsträckning – vi är mer sugna på att köpa en tjänst. Netflix ger oss filmer och serier, Spotify – musik, Airbnb – semesterboende, Foodora – mat, Uber – taxi och den snabbast växande tjänsten av dem alla: Voi, Lime och Tier ger oss elscootrar.

Flexibla kontor med korta kontrakt

Akademiska Hus är inte sena på bollen och breddar nu sitt tjänsteerbjudande genom att lansera ett nationellt koncept för coworking, korta kontrakt och andra flexibla mötesplatser. Konceptet, som fått namnet A Working Lab, erbjuder innovativa miljöer för lärande, arbete och innovation mitt på campus. Tanken är att studenter, forskare, näringsliv och andra samhällsaktörer ska mötas i nya, flexibla former.

Varje A Working Lab har en coworking-yta och ett grundutbud av tjänster som bas. Här kan företag, verksamheter och människor med olika bakgrund hyra in sig för den tid de behöver och få tillgång till tjänster och fysiska miljöer utifrån sina specifika behov.

– Syftet med coworking-delen är att effektivisera. Vi har digitaliserat byggnaderna för att få bättre förståelse över hur utrymmena används. Vi kan exempelvis samköra bokningssystem med olika sensorer som signalerar om ett rum är upptaget eller ej, säger Johan och fortsätter:

– Det är ingen tvekan om att coworking ligger i tiden. Alla stora fastighetsbolag satsar på det. Det är digitaliseringen och tjänstefieringen som ligger bakom. Men jag tro inte att delade kontor kommer ersätta traditionella arbetsplatser i framtiden. De stora företagen vill sitta på egna plan och skapa sin egen kultur, samtidigt vill de träffa andra. Därför kommer det snarare pendla fram och tillbaka. Vi kommer att se mer flexibla lösningar med kortare kontrakt där man kan minska och öka sin yta. Kontor där det finns möjlighet att sitta tillsammans med andra företag om man så vill, säger Johan avslutningsvis.